某企业持有一项投资性房地产,账面价值为200万元,资产负债日公允价值是800万元,如果计税基础仍维持2000万元不变,则可抵扣暂时性差异为()万元。

某企业持有一项投资性房地产,账面价值为200万元,资产负债日公允价值是800万元,如果计税基础仍维持2000万元不变,则可抵扣暂时性差异为()万元。

A 、800

B 、1200

C 、2000

D 、2800

参考答案:

【正确答案：B】

以公允价值模式计量的投资性房地产处置时对当期损益的影响计算问题

您好！楼上的回答有点问题，分录没有问题，但是会计科目用错了，第一个正确，往下应该是：

将计入“公允价值变动损益”的金额转入“其他业务成本”

借：公允价值变动损益 200 000

贷：其他业务成本200 000

同时，应当结转转换为投资性房地产时确认的资本公积

借：资本公积——其他资本公积 300 000

贷：其他业务成本 300 000

正如您说的公允价值变动损益和资本公积都应该是转入其他业务成本的。我觉得你问的问题这个题目应该是一个选择题，要是选择题的话这样写出分录在计算的话得不偿失，考试的时候确实很浪费时间。题目中问的是处置时的损益，所以应该是200-160+30=70万元，如果问的是全部的损益还得加上公允价值变动的20万，应该是70+20=90万元。所以此题要选择的话应该选择70万元。

以公允价值计量的投资性房地产

你好。

根据企业会计准则体系（2006）的有关规定，题中：

一、关于公允价值计量的投资性房地产递延所得税问题。

根据税法的有关规定，用于“投资性”的房地产，属于固定资产，应当按照税法的有关规定按期计提折旧。

由此，以公允价值计量的投资性房地产的后续计量方法与税法规定不同，应当确认计量递延所得税。

以题中数据为例，假设该房屋税法折旧年限20年，预计净残值率5%，所得税税率33%，则：

税法当年折旧额 = 1 000 * （1 – 5%） / 20 = 47.50万元

期末计税基础 = 1 000 – 47.50 = 952.50万元

投资性房地产账面价值 = 2 300万元

应纳税暂时性差异 = 2 300 – 952.50 = 1 347.50万元

递延所得税负债 = 1 347.50 * 33% = 444.68万元

投资性房地产公允价值变动损益 = 2 300 – 1 000 = 1 300万元（不是300万元）

投资性房地产当年纳税调减额 = 1 300 + 47.50 = 1 347.50万元

二、关于投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式下的计税基础问题。

在投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，投资性房地产的计税基础不变，具体计算如同上例。由于成本模式转换为公允价值模式，投资性房地产账面价值发生变化，因此，期末应当根据期末新的账面价值、计税基础，计算暂时性差异，调整递延所得税资产或者负债。

三、关于投资性房地产与自用房地产之间的转换的计税基础的问题。

投资性房地产与自用房地产之间的转换，其账面价值按照会计准则规定计量，计税基础也如同上述例子确定，依据两者之间的暂时性差异，调整递延所得税资产或者负债。

另外，对于你的另一问题，在这里一并解答。

原提问内容

另外再想问一个问题,关于资产减值在所得税前不得扣除,假设年末对一项固定资产计提减值,形成递延所得税资产,同时在当年的所得税应纳税所得额相应调增计提减值部分,在下一年该资产的折旧额小于所得税计税基础的折旧额,响应冲回部分递延所得税资产,是否应同时调减当年的所得税应纳税所得额少急折旧部分,还是必须等到对该资产进行处置时才能对当年应纳税所得额进行减值准备部分的调减?

解答

举例说明。

某企业购入一固定资产，原值1 000万元，假设会计折旧方法、折旧年限、预计净残值率均与税法规定相同，分别为：平均年限法、10年、5%。另外，所得税税率33%。则：

第一年年末：

固定资产折旧额 = 1 000 * （1 – 5%） / 10 = 95万元

固定资产账面价值 = 1 000 – 95 = 905万元

固定资产计税基础 = 1 000 – 95 = 905万元

无暂时性差异。

第二年年末，假设年末会计上计提固定资产减值准备100万元：

固定资产账面价值 = 905 – 95 – 100 = 710万元

固定资产计税基础 = 905 – 95 = 810万元

可抵扣暂时性差异 = 810 – 710 = 100万元

递延所得税资产 = 100 * 33% = 33万元

相关纳税调增额 = 100万元

第三年年末，假设会计折旧方法、折旧年限、预计净残值保持不变：

固定资产会计折旧额 = （710 – 1 000 * 5%） / （10 – 2） = 82.50万元

固定资产账面价值 = 710 – 82.50 = 627.50万元

固定资产计税基础 = 810 – 95 = 715万元

可抵扣暂时性差异 = 715 – 627.50 = 87.50万元

递延所得税资产 = 87.50 * 33% = 28.88万元

转回递延所得税资产 = 33 – 28.88 = 4.12万元

相关纳税调减额 = 95 – 82.50 = 12.50万元

第四年及以后各年年末，计算方法同上。

投资性房地产的会计准则

——投资性房地产（2006）

财会[2006]3号

2006-2-15 第一条 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

第三条 本准则规范下列投资性房地产：

（一）已出租的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物。

第四条 下列各项不属于投资性房地产：

（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

第五条 下列各项适用其他相关会计准则：

（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。

（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。 第六条 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

第八条 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。

采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

（一）投资性房地产开始自用。

（二）作为存货的房地产，改为出租。

（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

（四）自用建筑物停止自用，改为出租。

第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：

（一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。

（二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。

（三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。

（四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。

（五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。 ，投资性房地产应当按照成本模式进行初始计量：

1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

外购的，按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出作为成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。企业以分期付款方式购入的，按照购入的公允价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。

例1.某公司于2008年1月1日，购入甲公司一幢厂房用于出租。该厂房价款（含税）为2000万元，分3年期付清，在每年年初付款，第1年以银行存款已付800万元，第2年和第3年再各付600万元。厂房公允价值为1982万元，采用实际利率法分期摊销未确认融资费用，假设实际利率为10‰。要求，根据有关资料编制相关会计分录。

（1）购入厂房时

借：投资性房地产——-厂房19820000未确认融资费用180000

贷：长期应付款——-甲公司12000000银行存款8000000

（2）摊销未确认融资费用时

①第2年付款摊销时600×10‰=6（万元）

借：财务费用60000贷：未确认融资费用60000

②第3年付款摊销时600×10‰×2=12（万元）

借：财务费用120000贷：未确认融资费用120000

2.自行建造的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。主要包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等。自行建造分为自营方式和出包方式两种建造方式。

（1）自营方式。企业采用自营方式建造，其入账价值应当按照使该项达到预定可使用状态前所发生的必要支出确定。工程项目较多且工程支出较大的企业，应当按照工程项目的性质分别核算各工程项目的成本。采用自营方式建造，按照使该项达到预定可使用状态前所发生的必要支出，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”、“工程物资”、“应付职工薪酬”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。

例2.某公司采用自营方式建造一幢营业大楼用于出租，建造营业大楼领用工程物资1500万元，计提工人工资200万元，以银行存款支付水电费30万元，支付相关税费5万元；该营业大楼达到预定可使用状态交付使用。要求，根据有关资料编制相关会计分录。

①领用工程物资时

借：在建工程——-营业大楼15000000

贷：工程物资15000000

②计提工人工资时

借：在建工程——-营业大楼2000000

贷：应付职工薪酬2000000

③支付水电费及相关税费时

借：在建工程——-营业大楼350000

贷：银行存款350000

④交付使用时

借：投资性房地产——-营业大楼17350000

贷：在建工程——-营业大楼17350000

（2）出包方式。企业采用出包方式建造投资性的房地产，应按照支付的工程价款等计量，其工程的具体支出在承包单位核算。企业按照合同规定支付工程价款时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用投资性的房地产时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。

例3.某公司采用出包方式建造一处商场用于出租，造价为3000万元。与甲公司签订承包合同规定，工程开工前预付总造价的30%作为启动资金，工程完成50%再付20%预付工程款，工程达到预定可使用状态交付使用时结清价款。要求，根据有关资料编制相关会计分录。

①预付启动资金时

借：在建工程——-商场9000000

贷：银行存款9000000

②预付工程款时

借：在建工程——-商场6000000

贷：银行存款6000000

③结清价款时

借：在建工程——-商场15000000

贷：银行存款15000000

④交付使用时

借：投资性房地产——-商场30000000

贷：在建工程——-商场30000000

3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定计量。