投资性房地产的转换的概述

投资性房地产的转换是指企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，并满足特定条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。



房地产转换是什么?

房地产转换是指房地产开发企业持有的房地产在用途方面发生了实质性改变。根据新准则，投资性房地产改为自用，作为存货的房地产或者自用的土地、建筑物改变为用于赚取租金或资本增值时，应界定为投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，即房地产转换。

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

1、投资性房地产开始自用。

即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

2、作为存货的房地产改为出租。

通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

3、自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。

即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。

4、自用土地使用权停止自用改用于资本增值。

即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。

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投资性房地产转换条件是怎么回事

投资性房地产转换条件：

投资性房地产只有在符合其定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值(房地产买卖的差价)，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。其主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

为什么要假转真投资性房地产

投资性房地产的转换是投资性房地产与非投资性房地产的之间的转换，一定要与投资性房地产后续计量模式的转换区分开，不是一回事，处理方式完全不同。

投资性房地产后续计量模式的转换，是投资性房地产后续的成本模式与公允价值模式之间的转换，只能从成本模式转换为公允价值模式，公允价值模式不能转换为成本模式。

非投资性房地产与投资性房地产的转换（以下简称“投”与“非”的转换），是投资性房地产（成本模式或公允模式）与非投资性房地产（自用房屋或存货）之间的转换，投与非之间可以相互转换。

企业可以把自用的房屋出租，也可以出租的房屋收回来自用。

具体涉及四种转换类型：成本模式转非，非转成本模式，公允模式转非，非转公允模式。

1. 成本模式计量的投资性房地产转换非投资性房地产（成本转非）

转换前后的资产都是按照成本计量，都存在折旧摊销和减值，由于投资性房地产本质就是固定资产或无形资产，所以转换时只需要按照账面价值转换就行了，只是根据转换前后资产的名称不一样，对应改变科目的名称就可以了，金额都不会变化，转换前后也不会产生差额。

也就是，“投资性房地产”与“固定资产/无形资产”直接对调转换，“投资性房地产累计折旧/摊销”与“累计折旧/累计摊销”直接对调转换，“投资性房地产减值准备”与“固定资产减值准备/无形资产减值准备”直接对调转换。

“累计折旧”和“累计摊销”是固定资产和无形资产的专属折旧摊销科目，前面没有资产名称，投资性房地产的折旧摊销科目是“投资性房地产累计折折旧”或“投资性房地产累计摊销”，前面加了资产名称的。

借：固定资产/无形资产

投资性房地产累计折旧/摊销

投资性房地产减值准备

　贷：投资性房地产

　累计折旧/累计摊销

　固定资产减值准备/无形资产减值准备

这里一定要看清楚借贷双方的科目，资产和他的备抵科目（折旧摊销、减值）是在相反的方向，不要写在同一方了。

2.非投资性房地产转换为成本模式计量的投资性房地产（非转成本）

同第1种成本转非，科目对调，转换前后不存在差额。

借：投资性房地产

累计折旧/累计摊销

固定资产减值准备/无形资产减值准备

　贷：固定资产/无形资产

　投资性房地产累计折旧/摊销

　投资性房地产减值准备

3.公允价值模式计量的投资性房地产转换非投资性房地产（公允转非）

这个转换需要解决的第一个问题是：转换前的投资性房地产是按照公允价值计量的，账面价值很容易知道，那转换后的非投资性房地产按照什么价值入账？

如果按照取得时的成本入账，成本和现在的公允价值差额很大，就会突然有一大笔资产消失了。所以转换后的非投资性房地产就直接按照转换日的公允价值入账，作为非投资性房地产的初始成本。

转换日的公允价值（非投资性房地产的初始成本）与原来公允价值计量的投资性房地产的账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

原来本身就是采用的公允价值模式计量，为什么还会存在差额？

公允价值模式计量的投资性房地产的账面价值有两部分构成，一是取得成本，计入“投资性房地产--成本”科目，二是持有期间的公允价值变动，计入计入“投资性房地产--公允价值变动”科目。

虽然公允价值计量的投资性房地产的账面价值随着市场价值的变动而变动，但企业不可能每时每刻都在不停的调整公允价值，一般是根据需要每期末调整一次公允价值。

所以如果企业没来得及调整原投资性房地产的公允价值，原来的账面价值与现在的公允价值之间就会存在差额。

借：固定资产/无形资产

　贷：投资性房地产--成本

　 --公允价值变动（可借可贷）

　公允价值变动损益（可借可贷）　

可借可贷取决于之前的公允价值变化是增加还是减少，转换时账面价值与公允价值的大小决定差额在哪方。

4.非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产（非转公允）

转换前是非投资性房地产和我们前面学到存货、固定资产、无形资产一样，按照成本计量，正常进行折旧摊销和减值，转换后是公允价值模式计量的投资性房地产，既然是公允价值计量，肯定就按照原来的非投资性房地产在转换日的公允价值作为转换后投资性房地产的入账价值（初始成本）。

由于房价的涨幅一般比较大，如果转换时差额计入公允价值变动损益，就会突然增加一大笔利润，为了防止企业利用转换做大利润，会计准则就规定这种情况下的差额不能计入公允价值变动损益，而是计入所有者权益的其他综合收益科目，这样既体现了企业的权益，又防止了增加利润。

至于什么是其他综合收益这里不用深究，后面还会遇到很多，也会专门学习，边学边总结。

以上是针对房价的市场价格大于成本的情况，如果转换日房价的市场价格小于成本（虽然现实中不怎么可能，但理论上可能），这时产生的差额还是计入公允价值变动损益。

借：投资性房地产——成本

累计折旧/累计摊销

固定资产减值准备/无形资产减值准备

公允价值变动损益（借方差额）

　贷：固定资产/无形资产

其他综合收益（贷方差额）

以上就是四种转换类型，学到这里比较可能有些乱，再梳理一下。

成本模式与非之间的转换，不存在差额，只需要科目对调就行了。

公允价值模式与非投资性房地产之间的转换，存在差额，除了非转公允价值增加的部分计入其他综合收益以外，其余情况的差额都计入公允价值变动损益。

总结一下四种转换类型：

第4种情况（非→公允）中，非投资性房地产账面价值&lt公允价值，账面与公允之间的差额计入其他综合收益，不计入公允价值变动损益，因为差额一般很大，防止企业做大利润。

那第3种情况（公允→非）中，投资性房地产账面价值&lt公允价值，账面与公允之间的差额却计入公允价值变动损益，这种情况也会导致利润增加，为什么不把差额计入其他综合收益？

原因是第4种情况是非投资性房地产转公允，非投资性房地产的账面价值是成本计量，与公允价值之间的差额可能很大。但是第3种情况是公允转非，公允价值计量的投资性房地产本来就是公允价值计量，只是因为没及时调整为公允价值，所以账面价值与公允价值之间的差额不会很大，所以这种情况下差额计入公允价值变动损益即使也会增加利润，也影响不大。