企业所得税和土地增值税的区别

企业所得税和土地增值税的区别在于：

1、性质不同：企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得征收的一种税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

2、税率不同：企业所得税的税率一般为25%、20%、15%。土地增值税的税率采用四级超率累进税率，包括30%、40%、50%、60%。

3、纳税申报的时点不同：企业所得税根据纳税人税种的核定情况可以分为季度申报和月度申报。土地增值税的纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。



房地产企业的土地增值税和所得税的区别

房地产企业的土地增值税和所得税的区别

根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31 号）和《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）的规定，对房地产开发企业征收的企业所得税和土地增值税在扣除项目方面有如下的异同。

1）两者的相同点

企业所得税和土地增值税两个税种都是以所得额（增值额）为计税依据。房地产企业的企业所得税每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。土地增值税按收入减扣除项目后的增值额征税。

2）两者的不同点

⑴土地价款列支项目不同。土地增值税将取得土地使用权所支付的金额单列一项，而企业所得税则计入开发产品计税成本支出的“土地征用费及拆迁补偿费”中。

⑵房地产开发费用准予扣除形式不同。房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他支出等内容。而土地增值税扣除项目则包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金和加计 20%的扣除等内容。

在土地增值税扣除项目中，与企业所得税不同的地方，表现在房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）上，它不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）。加计扣除部分，也不是按实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本合计数的20%计算扣除。

在企业所得税的计税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31 号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应是实际发生的成本，即：（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10%.（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向 *** 上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

⑶地价款分摊方法不同。在企业所得税的计税成本中，国税发[2009]31 号文件第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配。土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

在土地增值税扣除项目中，按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，如果土地是分期分批开发的，就按占地面积法进行分配，确定每个项目的土地扣除项目金额；对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积法分摊扣除项目，分别核算增值额。

⑷借款利息扣除不同。在企业所得税汇算中，计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

而土地增值税清算中，利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。对此可详见下节：利息支出的分摊及扣除问题。

⑸扣除项目对合法凭据的要求不同。在企业所得税汇算中，国税发[2009]31 号文件第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

而土地增值税清算中，国税发[2009]91 号文件第二十一条规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

⑹项目成本核算方法不同。在企业所得税汇算中，国税发[2009]31 号文件第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的单位成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

而在土地增值税清算时，国税发[2009]91 号文件第十七条规定，房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

（1）以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

房地产企业所得税减去土地增值税吗

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：

一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

三、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。

四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。

房地产企业所得税`土地增值税汇算清缴问题

如果是定率征收企业所得税，后续开发成本与企业所得税无关，不能税前扣除的。

土地增值税清算的条件比较多：比如：

1.项目已建成2、业主已入住3、已经销售85%以上4、项目已验收等很多。你看一下总局的规定吧。

山西省房地产企业土地增值税，所得税预征率是多少

纳税人销售或者进口货物，除以下第二项、第三项规定外，税率为17%。

纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品、图书、报纸、杂志、饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品、以及国务院规定的其他货物。

纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

纳税人提供加工、修理、修配劳务税率为17%。纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额。未分别核算销售额的，从高适用税率。

房地产企业的土地增值税税应如何缴纳？

1.纳税人

土地增值税的纳税人包括以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。

2.计税依据和税率

土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，税率表如下：

土地增值税税率表

级数计 税 依 据税 率1增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%2增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分40%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%3.计税方法

在计算土地增值税的应纳税额时，先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=∑（增值额×适用税率）

4.主要免税规定

建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的；因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。

请问，房地产企业企业所得税和土地增值税都要交吗，二者是否重复收税?谢谢

都是需要的，没有重复。

所得税是国家用税收杠杆调节收入的措施。

土地增值税是价外税，一种流转税，是国家控制流转环节的税收措施。

站在国家角度上两者有不同职能，所以国家要求两税都交。

非房地产企业要缴纳土地增值税吗

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区直辖市地方税务局根据当地情况制定。”根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：“三、关于土地增值税的预征和清算问题各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。”根据上述规定，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，非房地产开发企业，在项目全部竣工结算前转让房地产，按规定预征了土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后是要进行清算的。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（1993年138号）第二条

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

综上所述，土地增值税并未限定只有房地产企业需要缴纳土地增值税。

非房地产企业如果发生了符合土地增值税纳税范围的房产转让、土地使用权转让，就要依法缴纳土地增值税。

广东省的话，无论是个人还是企业， 出售非居住用房 （商铺、写字楼、车位等），都要缴纳土地增值税的。

我想知道营业税，所得税，增值税。有哪些联系和区别

太复杂说就没意思了，不如你自己看书还省事，只能简单的说下3者区别。

1.所得税主要是两种，一种是企业所得税，一种是个人所得税；顾名思义，就是对企业或者个人的所得进行征税，所谓所得，一般是指扣除了必要的成本和费用的所得。

2.营业税，简单的说，主要是对服务业进行征税，一般以营业额为征税基数，也就是说你的营业额是多少，我根据你的营业额多少来征收你的税；这一点很象增值税，但要注意，和增值税之间不同的是，对劳务（不包括修理修配）进行征税

3.增值税，简单多了，就是买货和卖货，就要交增值税(但修理和修配业务是交增值税的）

这3大税种是我国的主力税种，说概念上的区别也就上面的区别了，在中国，如果想做生意，或者学财务的话，最好是自己买书了解一下这3种税到底有什么差别。

在销售房产交易中，是先交所得税还是先清算土地增值税

在销售房产交易中，是先清算土地增值税。不清算土地增值税，无法确定所得税的应税收入。

扩展阅读：

房地产企业所得税与土地增值税的税前扣除项目的区别与联系

企业所得税和土地增值税是房地产开发企业涉及到的主要两个税种，本文将就房地产开发企业所涉及的，以收益性增值为课税目的的企业所得税和土地增值税的税前扣除项目异同进行比较分析。希望房地产开发企业在纳税实务操作上，时刻注意避免进入税种误区，同时也是为了探究两种税法税前扣除是否具有可行性。

企业所得税是指按照企业经营生产利润和企业资本利的为依据计征的所得税，征收上一般都采取先分期预缴后进行年度清算的征收办法，税率则是采用比例税率。土地增值税是指按照企业所有土地收益进行征收的特定行为财产税，征收上一般都采取先征收后清算征收办法，税率则是采用超率累进税率。鉴于企业所得税和土地增值税都需要按照相关的收入额扣除支出额之后的增值余额，作为计税基数计征税款，同时国税总局在2009年为了将强房地产企业企业所得税和土地增值税，这两个税种的征收管理，分别出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009)31号)和《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)两个管理办法。随着这两个管理办法的土台，业界对于房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除的研究也逐渐升温。

一、两税税前共同扣除项目

从房地产企业的企业所得税和土地增值税，两税税前扣除的内容开看，企业所得税的税前扣除项目和土地增值税的税前扣除项目基本上一致(不考虑企业的营业外支出和年度投资损益等项目)。

1、企业所得税税前扣除项目

根据我国国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的相关规定，我国的房地产开发企业所发生的期间费用、营业税金及附加、已销开发产品计税成本、土地增值税可以在当期按照规定予以扣除，其中开发产品计税成本支出有以下六点内容：

第一，房地产开发企业的土地征用费和拆迁补偿费用，这两个费用指房地产开发企业为了取得土地开发权而产生的各种费用，其中主要包括：土地出让金(土地买价)、耕地占用税、拆迁补偿支出、回迁房建造支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、契税、大市政配套费、土地使用费、超面积补交地价和土地变更用途及相关税费、土地闲置费、危房补偿费等。

第二，房地产开发企业的前期工程费，这个费用只要是指房地产开发企业的房地产开发项目前期发生的各种水文地质勘察、规划、可行性研究、测绘、设计、筹建、场地通平等一系列的前期费用。

第三，房地产开发企业的基础设施建设费，这个费用是指房地产企业的开发项目在开发过程中所产生的各种基础设施建设费用的支出，其中主要包括对房地产开发项目内的供电、供水、供气、道路、通讯、照明、排污、排洪等社区管网工程费用和园林绿、环境卫生等园林环境方面的工程费用。　

第四，房地产开发企业的公共配套设施费，这个费用主要包括房地产开发项目内，独立的、发生的、非营利性的，并且属于全体业主的，或者是无偿捐赠给政府公用事业单位和地方政府的公共性配套设施的支出。

第五，房地产开发企业的建筑安装工程费用，这个费用主要是指房地产在开发房地产项目的过程中，所发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目的建筑和安装工程费用等。

第六，房地产开发企业开发过程中发生的间接费用，这个费用主要是指房地产开发企业为了管理或者直接组织开发项目而发生的，且不可以将其归属于特定的成本对象的成本性费用支出。这个费用主要包括：项目管理人员工资、项目职工福利费、劳动保护费、工程管理费、水电费、办公费、修理费、折旧费、周转房摊销，以及项目的销售设施建造费用等等。

2、土地增值税税前扣除项目

根据我国土地增值税暂行条例及实施细则的规定，我国计算房地产开发企业土地增值税史，税法允许税前扣除的项目主要分为以下四个方面：

第一，房地产开发企业取得土地的成本，即房地产开发企业为了取得土地使用权，而为之支付的地价款和按照我国国家统一规定的需要缴纳的各种与取得土地开发权相关的费用。　

第二，房地产企业的房地产开发成本，即房地产企业为了开发土地和新家房屋，以及房屋的配套设置而产生的成本，其中包括房地产开发企业在开发房地产项目过程中实际发生的：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、建筑安装工程费用和开发间接费用。

第三，房地产企业的房地产开费用，即房地产企业为了开发土地和新家房屋，以及房屋的配套设置而产生的费用，其中包括房地产开发企业在开发房地产项目过程中时间发生的与开发项目相关的管理费用、销售费用和财务费用。

第四，房地产企业转让房地产而产生的相关税金，这主要包括房地产企业在转让房产时发生的营业税、城建税和印花税，同时在房地产企业转让房地产的工程中发生的教育费及其附加也可以视为税金一同扣除。

二、两税税前加计扣除项目

加计扣除作为一种税收优惠措施，在房地产发开企业的企业所得税和土地增值税中都有存在，但是对于房地产开发企业的适用却各不相同。

1、企业所得税税前加计扣除项目

根据我国《企业所得税法》的相关规定，房地产企业的创新支出和安置残疾人支出可以加计扣除。

(1)、创新支出我国《企业所得税法》规定，房地产开发企业为了开发新工艺、新产品、新技术而发生的研发费用支出，在没有形成无形资产计入企业当期损益之前，可以在据实进行扣除的基础之上，按照研发费用的50%进行加计扣除，已经形成无形资产的，可以按照无形资产成本的150%进行摊销。

(2)、安置残疾人支出我国《企业所得税法》规定，房地产开发企业为安置残疾人，以及其他国家照顾就业的人员的工资支出，可以在计算企业应纳税所得额是，进行加计扣除。房地产企业安置残疾人员的，对残疾人职工工资据实进行扣除的基础上，可以按照支付给残疾人职工工资的100%进行加计扣除。

2、土增值税所税前加计扣除项目

根据我国《土地增值税实施细则》中的规定，在我国从事房地产开发的企业，可以按照为取得土地使用权而支付的出让金与开发成本之和，加计20%进行扣除。我国对于这项扣除政策的基本立法意图就在于，由于房地产企业在取得土地使用权之后，需要投入大量的资金对土地进行房地产开发，这属于我国支持鼓励的投资行为，因此，在计算房地产企业应缴纳的土地增值税时，不仅仅可以从销售收入中扣除获取土地使用权时所支付的土地出让金以及缴纳的相关税费，和房地产开发企业开发土地、新建房屋以及其配套设施所支付的成本和规定的费用，同时还可以扣除与转让房地产相关的税金之外，还可以对房地产企业为取得土地使用权而支付的土地出让金及其费用和房地产开发成本进行20%的加计扣除。这样就有利于保证房地产开发公司基本取得投资回报，从而调动房地产开发企业的积极性，但是非房地产开发企业不享有此项加计扣除优惠。

三、两税税前限额扣除项目

税前限额扣除是指企业按照税务规定的标准扣除企业成本、费用和损失额。房地产开发企业的企业所得税和土地增值税限额都存在扣除项目，但是扣除项目之间存在较大的差距。

1、企业所得税税前限额扣除项目

根据我国《企业所得税法》中的规定，一下五种情况房地产开发企业需要进行限额扣除。

(1)、房地产开发企业的职工教育经费、工会经费和工福利费的企业所得税的税前扣除是有相应的标准的，扣除标准分别是2.5%、2%和14%。

(2)、房地产企业在生产经营中发生的与生产经营活动有关的业务招待费的支出，应该按照发生额的60%进行扣除，但是最高不得超过企业当年营业(销售)收入的5‰。

(3)、房地产开发企业的业务宣传费和广告费的税前扣除范围规定：除了国务院税收主管部门和财政部分另有规定的除外，企业的业务宣传费和广告费支出不超过企业当年营业(销售)收入15%的部分，准予据实扣除，而超过的部分则应当在以后的年度结转扣除。

(4)、房地产企业公益性支出税前扣除规定：企业公益性的捐赠支出，在企业年度利润总额的12%以内的部分，可以在计算企业纳税所得额是给予扣除。

(5)、房地产企业支付的境外机构的销售费用中规定：企业委托境外机构开发销售的产品，在其制度境外机构销售费用(含手续费和佣金)时，不超过委托销售费用10%的部分，可以据实扣除。

2、土地增值税税前限额扣除项目

根据我国《土地增值税实施细则》中的规定，房地产开发企业在房地产开发项目中的利息支出，凡是可以提供金融机构证明和房地产项目计算分摊的，可以据实扣除，但是最高扣除额不得高于商业银行同期同类贷款利率计算出的金额。其他的房地产开发费用则应该按照规定，对房地产企业的房地产开发成本和土地成本金额之和的5%计算进行扣除。但是不能够提供金融机构证明或者按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，房地产开发费用则应该按照土地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内进行计算扣除。除此之外，国家税务总局和财政部还对土地增值税扣除项目中的利息支出的计算进行了两点规定：第一，利息的上浮幅度必须按照国家的规定执行，超过国家规定的上浮幅度的部分不得进行税前扣除第二，加罚的利息和超过贷款期限的利息不得扣除。

四、两税税前扣除方法的差异　

1、企业所得税税前扣除方法

企业所得税是以一个会计年度为周期的，清算的时间是相对固定的。按照我国国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的有关规定，房地产开发企业开发或建造的开发产品，应当按照制造成本核算法进行核算与计量。其中，应该计入开发产品成本的直接成本和可以分清楚成本对象的间接成本，可以直接计入成本对象共同成本和不能够分清成本对象的间接成本，应该按照配比原则和收益原则分配进入各个成本对象之中。具体的分配方法主要有：占地面积法、预算造价法、直接成本法和建筑面积法四种。同时，还对共同成本的分配方式进行了限定，例如：土地成本需要按照占地面积法进行分配借款费用按照预算造价法或者直接成本法进行分配、对单独作为过渡成本对象核算的公共配套设施的开发成本，需要采用建筑面积法进行分配。

2、土地增值税税前扣除方法

土地增值税是按照房地产开发项目(分期开发项目，以分期项目为单位核算)为单位进行核算的，在房地产开发项目中包含普通和非普通住宅的，应该分别计算土地增值额。土地增值税在清算期间具有不确定性的，清算期间应该可以长于一个会计年度。土地增值税在清算之前都是预先缴纳的，而到达清算时间条件是，则不需要再缴纳，必须按照规定进行清算，实施多退少补的原则。

五、税前支出扣除差异对房地产企业影响分析

1、限额扣除项目的影响

房地产开发费用是指房地产企业在开发房地产项目中发生的与项目相关的管理费用、销售费用和财务费用，而土地增值税中的限额扣除项目，主要就是房地产开发费用的扣除，按照我国现行的会计制度的相关规定，开发费用作为期间费用直接计入企业的当期损益，而不是按照企业成本核算对象进行摊销。但是作为土地增值税税前扣除中的房地产开发费用则是根据《土地增值税实施细则》中的相关规定进行扣除的，而不是按照实际发生数额据实扣除。在我国的《企业所得税法》中明确规定，当期会计期间的这三项费用除了部分限额扣除之外，其余的全部据实扣除。

由于土地增值税的房地产开发费用扣除不是按照实际发生额扣除，而是按照相关的规定进行扣除。这就造成三方面的问题：首先，房地产开发企业实际发生的开发费用，与房地产的土地成本和开发成本间的关联并不是非常密切，因此土地增值税的实际发生额与扣除金额差异较大其次，如果房地产企业实际列支的开发费用，比按比例计算的金额要小的话，那么实际发生费用与比例计算费用之间的差额开发费用，就相当于没有有效凭证而被扣除了最后，房地产开发企业的财务费用扣除往往是通过比例扣除，而这样扣除金额大于据实扣除金额，此外，利息支出在据实扣除时，对于加罚的利息、超过贷款限额的利息部分和超过上浮幅度的部分利息都是不允许扣除的。因此，我认为，土地增指数关于房地产企开发业开发费用的扣除方法不符合我国税法真实性基本原则。

2、分类扣除与加计扣除的影响

对于房地产企业开发项目中同时包含普通和非普通住宅的，对土地增值税的税前扣除我国财税[1995]48号文中有明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的‚应分别核算增值额‚未分别核算增值额或不能准确核算增值额的‚其建造的普通标准住宅不能享受相关免税优惠。我认为，由于房地产开发项目的具体情况不同，因此不同的开发项目中同时包含普通和非普通住宅的，有可能普通住宅土地增值出现负增长，而非普通出宅出现较多增长的情况发生，而将两者进行合并计算，则可能计算结果是较少的增值，甚至是负增值，这样就可能出现合并计算与分开计算两种完全不同的结果。如果强制性的将普通和非普通住宅的土地增值税分开计算，将不利于鼓励房地产开发企业以丰补歉，对土地进行综合性的连片开发，同时也有悖于保护房地产开发企业合法利益的基本原则。与此同时，这个又与房地产开发企业可以按照为取得土地使用权而支付的出让金与开发成本之和，加计20%进行扣除的规定相违背，与调动房地产开发商的开发积极性相互矛盾。