房地产企业所得税申报注意事项

房地产企业所得税申报的注意事项主要体现在申报表常规内容的填写和税收优惠的填写方面，包括从业人数、资产总额、是否属于国家限制或禁止行业，以及营业收入、营业成本、利润总额、不征税收入、免税收入、弥补以前年度亏损等内容的填写。

其中从业人数、资产总额、是否属于国家限制或禁止行业三个项目的填写会影响到纳税人是否可以享受小型微利企业的税收优惠。营业收入、营业成本应当填写本年的累计数额。不征税收入、免税收入、弥补以前年度亏损等项目以及税收优惠政策的确认，纳税人可以通过查阅《中华人民共和国企业所得税法实施条例》等法律法规或咨询所属地区的主管税务机关进行了解。



房地产企业所得税汇算清缴注意事项？

《国家税务总局关于印发&lt房地产开发经营业务企业所得税处理办法&gt的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定:“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

因此，企业发生的期间费用准予当期按规定扣除。预售收入需符合条件方可确认销售收入（即结转销售收入），同时结转开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税，准予扣除。

3、关于弥补以前年度的亏损。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条第二款规定：“企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。”

《国家税务总局关于印发&lt房地产开发经营业务企业所得税处理办法&gt的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条第一款规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入‚应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”

结合上述规定，贵公司按销售未完工开发产品取得的预售收入计算的毛利额计入当期应纳税所得额（已减除可以扣除项目），并据此应纳税所得额计算月度或者季度应预缴企业所得税额，年度汇算时可以按规定弥补以前年度的亏损。

4、关于广告费、业务宣传费及业务招待费问题。

所发生的广告费、业务宣传费及业务招待费应在当年期间费用中列支。由于预售收入符合条件时确认并结转销售收入，因此，在年度汇算时，以当年销售收入为基数计算超过标准的广告费、业务宣传费准予在以后纳税年度结转扣除；超过标准的业务招待费则直接调增应纳税所得额。开发间接费用中不可以列支业务招待费，如果已列支，应并入当年发生额中在年度汇算时按标准计算扣除。

关于房地产企业所得税

这个问题需要分为两个事情来看：

一、确认预收部分：

首先，你公司2011年度的企业所得税申报错误了，少申报了当年预收款部分应确认的所得（注意此处应该是收入-成本，即收入与成本同时确认，按预计毛利率计算），导致2011年度你公司少交了企业所得税，这个不仅是应该回溯到2011年度进行调整，而且可能需要交纳滞纳金的。

其次，你现在要申报2012年度的所得税时，由于2011年度的预收当时没有确认所得，今年当然不能调减。当然如果你在申报2012年度的企业所得税之前进行了第一步的处理——补申报2011年的所得税的话，2012年度是可以作为调减项的。

二、成本确认部分：

对于2012年成本少于2011年的问题，由于没讲清楚是什么原因造成的少于，不好断言可以还是不可以了。需要注意的是，如果是根据合同金额预提的10%部分的成本高于后来实际发生的成本的话是税收政策所允许的，这种成本的调减是可以按年度进行的。也就是说2012年可以也应该调减这部分成本。如果是计算错误的成本多计，建议按预收款方式处理——重新申报2011年度企业所得税。

房地产企业所得税预缴规定是怎样的？

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(原文)

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：

一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：

(一) 非经济适用房开发项目

1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

3.位于其他地区的，不得低于10%。

(二) 经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关规定的，不得低于3%。

三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函〔2008〕44号文件附件1)第4行“利润总额”内。

四、房地产开发企业对 经济适用房 项目的预售收入进行初始纳税申报时， 必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。 凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。

六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。