地产项目造价控制与管理

项目开发前期决策阶段准备不足。由于商业地产市场前景较好，许多房地产企业盲目竞标拿地，而企业本身的资源配备不够充足，项目设计书及项目可行性报告水平不高，导致项目审查和项目批准不够严谨，以至于有些项目在后期成本控制管理过程中出现失控。

项目开发设计与项目招商后期运营结合不够。在项目设计阶段，一些房地产企业对项目的设计考虑不够全面，忽略了设计方案的经济合理性与商业地产的特殊性。以至于在项目施工阶段为了配合招商需要频繁出现设计变更，造成建造成本上升，给造价管理带来诸多问题。

项目施工过程中造价控制力度不够。由于很多房企无大型商业体的开发招商运营经验，以至于全面成本管理实施过程中，因涉及因素较多，对这一阶段的成本控制无力展开较为全面而详细的措施。对工程变更和现场签证把关不严，成本偏差越积越大，导致竣工核算时出现问题。

清单计价模式下的商业地产项目各阶段造价管控措施

新清单与原清单的比较1)专业划分更科学。原清单规范中只有六个专业，2013年新清单规范为了使各专业的界定更加科学合理、更具针对性，重新调整为九个专业，建筑、装饰专业进行了合并，仿古专业从园林中剥离了出来，划分为一个新的专业。根据近年来工程建设领域新的发展形势，新纳入了构筑物、城市轨道交通、爆破专业三个专业，对这些专业的造价管理提供了规范化依据。

责任界定更清晰。新清单对原清单中一些比较模糊的定义进行了明确界定，有利于建设和施工单位加强合同管理。比如，对于发包方提供的材料、暂估材料及承包方提供的材料的计价方式，原清单强制性不够，新清单将其调整为强制性条文，并且增加了补充说明，要求招标文件要明确应由投标人承担的风险范围及其费用，未明确的应提请招标人明确。

可操作性更强。新清单对原清单中不够明确的条文做了细化说明和补充完善，清单执行性、操作性更强。比如，对于由于工程变更引起的综合单价调整，原清单只有原则性说明，没有讲明调整比例和计算公式。新清单对此做了细化，明确提出，若实际工程量与招标工程量清单出现偏差且超过15%时，当工程量增加15%以上时，其增加部分工程量的综合单价应予以调低;当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分工程量的综合单价应予以调高，并给出了调整公式。

准备阶段的造价控制1)确定投资计划和投资目标。商业地产项目在投资策划阶段，首先应了解本地区同类项目的投资成本，包括工程价格、各项费用等，再根据本项目实际情况测算工程费用，尤其是城市基础设施配套费、工程质量监督费等行政事业性收费，各地政府对这些收费项目有不同的减免优惠政策，需要充分了解。最后根据了解到的情况拟定本项目的投资方案。

预测商业地产各项费用和综合单价，合理编制目标成本。依据项目所在地造价管理部门发布的人工单价预测人工单价，依据项目所在地工程建设市场机械租赁费和燃油价格预测机械单价，依据当地市场的调研情况结合回归法等定量模型预测材料单价，综合形成商业地产项目各项费用和综合单价，并编制目标成本。同时，系统收集类似已完商业项目的成本数据，为预测商业地产项目各项费用奠定坚实的数据来源基础。

结合设计和工程量清单计价。商业地产项目往往设计复杂，设计单位在造价管控中起到非常重要的作用，设计人员要高度重视工程量清单的编制，从设计的专业角度完善清单中的项目特征描述、工程内容描述，使其在符合设计规范和施工验收规范要求的同时，清单内容更精准，避免清单与设计脱钩，或者设计深度不够，导致后期施工与招标工程量清单内容不符、工程量清单缺项等问题，避免造成施工期间费用索赔力争成本控制在目标成本偏差幅度范围内。

择优选择单位、尽量缩短项目前期的持续时间。需要选择优秀的设计和设计监理单位，途径就是设计招标和方案竞选。工程量清单要选择资质优秀和经验丰富的专业人员或中介机构编制，增强清单编制的准确性、科学性和可行性。

后期商业管理部门在项目前期准备阶段，提出满足商业运营需要的各项指标，紧密配合项目决策人员对商业项目的全方位论证，提出合理化建议。

设计和招标阶段的造价控制1)严格施工图设计和审查。由于某些项目设计质量和深度存在问题，施工、设计单位沟通不够，审图只注重结构等重大问题，加上施工单位抢工赶工，工程开工后接连遇到图纸变更、明确施工做法等问题，工程造价迫不得已只有跟着调整。比如某商业地产的电影院消防工程的管道施工，因设计不详细、专项论证又没跟上，招标清单上仅列估20多吨，专项设计出来后增加了10多吨，给造价控制带来很大压力。

编制招标文件。编制招标文件时必须遵循工程量清单计价的原则和规律，注意把握有关法律法规的禁止性规定以保证招标人和投标人的权利和义务。要依据商业地产项目实际情况，严格编制文件条款，做到严谨、明确，防止出现漏项、错项，以免施工过程突破合同价甚至概算费用，造成承发包双方的纠纷使工程造价控制局面失控。

编制工程量清单。项目编码、名称、计量单位根据计价规范要求编写。项目特征、工作内容要根据项目实际情况准确描述。商业地产项目涉及大量装饰工程，内容多、程序繁、工程复杂，尤其是要规范清单项目特征和工作内容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索赔，影响造价控制。4)编写合同专用条款。商业地产项目涉及大量分包项目，合同管理难度大，编写细致、完善、规范、严谨的施工合同尤其重要。编制合同条款时，既要规范条款用语，语言准确、肯定，不能含糊不清、模棱两可，也要互相支撑、环环相扣，不能相互矛盾，还要考虑周全，不可漏项。因为合同文件的缺陷导致合同纠纷，不仅影响施工推进也严重影响造价控制。

编制商业地产的合约规划。结合商业地产的特殊性，项目前期准备阶段规划好合约签订情况。划分各施工单位作业工作面，为招标、合同签订打好基础。

商业管理要在设计阶段紧密配合设计、招采，提出合理化建议。提早将商业考虑到的问题从设计阶段便消化，编制招标清单时将商业要求的指标、技术要素考虑进来。

施工阶段的造价控制1)及时调整材料价格。商业地产项目建设周期少则2年～3年，多则3年～5年，时间跨度大，市场变化也大，工程材料往往在施工阶段发生巨大波动，虽然招标清单和合同条文中对材料价格波动、市场风险等情况作了预测，并在预算中留了波动余地，但毕竟不能做到精确无误。在施工过程中，必须密切关注主要材料价格走势，依据合同要求，及时调整材料价格。

妥善处理工程变更。重点避免出现施工单位由于利益驱使而造成的设计变更，对于确需更改的公车，要严格管理变更程序，加强对变更工程量的验收和审核，对索赔事项及时处理。部分设计变更没有在施工图范围内，要标明更改时间、地点、原由以及工程原始数据等详细情况，避免笼统签注工程量和工程造价。3)加强现场签证管理。要严格控制现场签证的签批程序，明确签证责任人和签证权限。一旦出现变更，需要及时固定证据，严格区分是否属于工程量的清单范围，对于清单范围外的变更，必须会同预算、审计部门联合审签。还要严格区分是否属于合同范围，是否包含在综合单价以内。

做好索赔处理。施工中工程索赔在所难免，既有“索赔”也有“反索赔”，建设方和施工方都要引起高度重视。对于商业地产项目来讲，设计错误、工程变更、现场条件变化、工期拖延、恶劣气候影响等都是引起索赔的因素。

抓好企业内部成本管理。根据确定的目标成本，将目标成本分解到对应的职能部门。实行年度目标责任、月度目标责任，加强企业内部全员成本意识，建立健全目标责任考核体系，实行有奖励、有惩罚的责任体系，实际行动起来进行成本管控。

竣工结算阶段的造价控制1)做好竣工图纸审核。工程结算中的工程量依据竣工图，所以必须准确绘制竣工图，做到工程内容明确、变更情况清楚。在实际施工中，当竣工图完成初稿绘制并经项目经理或技术负责人审批后，很有必要由造价人员进行审核，从有利于结算的角度出发提出修改意见，最后再正式定稿。

准确计算工程量。工程量的准确程度直接决定造价的准确程度。算量是竣工结算过程中最累的环节，时间耗费非常大。造价人员对施工现场情况要了然于胸，对定额说明和计算规则要滚瓜烂熟，对计算过程要科学高效。工程量计算书要清楚反映计算过程、相应图纸编号、相应签证编号等内容。

准确计价。对合同范围内的项目按综合单价记取，合同范围外的项目按新增单价记取，新增单价要与综合单价编制口径一致，定额套用和换算正确合理。尤其重视签证造价，需要仔细把关，结合投标文件按签证时间单独列算。

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房地产项目成本管理有哪些要点

房地产项目管理要注意以下两点：

一.抓好源头，加强对项目决策和设计阶段环节的控制。

二.抓紧、抓实工程项目具体实施阶段的管理和控制 工程项目投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。

要有效地进行项管理和工程造价控制，就必须坚决地把管理和控制的重点转移到前期工作阶段上来，尤其要抓实、抓好设计这个关键步骤，尽可能的考虑全面，做到未雨绸缪，以取得事半功倍的结果。 投资决策阶段的管理与投资控制 投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、等)等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设的全过程中，正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一关系。

主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。决策阶段还应对市场进行充分的调查研究，要知道消费者到底需要什么样的产品，对建筑物的户型、外观立面、总体布局方案、绿化景观等作详细的调查和了解，写出可行性研究报告，为总体方案设计提供依据。 设计阶段的管理与投资控制 在工程项目全过程管理与造价控制中，必须重点突出。

影响建设工程项目投资的主要是设计阶段，所以说项目投资控制的关键环节是设计阶段。建设项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。

我以前所在的某项目，由于设计师只考虑了满足外观立面造型，阳台顶部排水问题没有解决好，致使在使用过程中雨水从阳台旁边墙体顺流而下，影响了使用功能。从而不得不重新处理，增加了成本，又给顾客留下了不好的映象，影响了公司的信誉。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济合理性（经济效益）下面从设计阶段谈谈工程项目的管理与造价的控制： 实行设计方案招投标制度，以实现设计方案的最优化。

房地产企业在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位；从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因工程设计质量问题而出现工程的变更，从而造成直接经济损失（投资增加）实行限额设计。工程项目的限额设计是工程项目建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。工程项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设周期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。

对于一个建设项目的投资与效益，开发商应当心中有数——项目投资的规模与产生的社会、经济效益。开展价值工程（原理）的应用。价值工程的主要特征是：以提高价值目标为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。运用价值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造价；运用价值工程，可在保证工程功能不变的情况下降低工程的造价；运用价值工程，可在保证工程造价不变的情况下提高工程的功能；运用价值工程，可在工程功能略有下降的情况下使工程造价大幅度降低；运用价值工程，可在工程造价略有上升的情况下使工程功能大幅度提高。

使设计工作做到功能与造价相统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基础，增加地下室，这样地下室既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。这就是运用价值工程的结果。这样一来，既取得了经济效益又取得了很好的社会效益。

加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。

房地产成本控制管理

房地产实施阶段的项目管理包括成本控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调。而成本控制管理是房地产项目管理中重要的组成部分。

也就是说要想盈利，就必须要进行生产经营活动，而进行生产经营活动就必然带来成本的消耗。什么是房地产成本管理？充分调动和组织公司全体人员，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱,花得多会浪费，花得少不一定就节省了，我们要的是价值的最大化，花多花少不是重点，花的有效才是关键，就是我们通常说的“物有所值”。从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就通常说的动态成本。

从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。房地产开发整个项目的成本构成：时间上是从立项到竣工各个阶段发生的总成本，空间上是各个阶段每个部门生产经营过程中各个环节所产生成本的总和。成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位，即成本管理的三全性，所以从理论上讲成本管理是一种全面的管理方法。

建立成本管理体系，就是按照项目投资的构成进行分解，或直接按照公司的“组织架构”的工作运行职责进行分解，分解到执行主体，落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。目标责任成本管理体系中主要的要素是目标成本和对应的责任人，明确工作目标成本，目标成本是公司基于市场状况、经营计划及产品的市场定位，根据预期市场售价和目标利润进行预先确定的，分解到各阶段和各部门的目标成本。明确责任人，责任人就是各阶段工作运行中动用资源的各个部门或员工，成本管理体系建立的目的：令全员实施自觉的成本管理行为，其要素：

（1）目标成本和责任范围；

（2）责任人（3）评价标准；

（4）评价人。

目标责任成本管理体系是在“组织架构”建立时就形成的基本框架，这样各部门的工作流程可以根据各自的目标成本自我约束地运行。成本控制过程中要有专门的部门跟踪检查其他各部门目标成本的执行情况，及时反馈动态成本，通过实时反馈的动态成本和目标成本的对比，找出偏差，拿数据说话，用运行的结果和业绩评估进行优奖劣罚，最后我们还可以协助有关部门及时发现问题，并解决问题，实现对项目总成本的控制。目标责任成本管理可以充分调动项目各职能部门及全体职工降低工程成本的积极性。

是实现全员参与、全过程、全面管理控制成本的一种管理方式。房地产项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程。即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及后评等阶段都关系到房地产项目的总成本；所对应的全过程成本控制是指包括项目投资估算、概算造价、预算价格、承包合同价、结算价、竣工决算价的控制管理。项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。

下面简述一下各阶段的成本控制的要点：

一.项目总投资估算阶段项目总投资估算是项目开发前期的重要经济比较性成果控制文件，是所有的经营活动的经济数据的估算，是项目的总投资控制性文件。实事求是地搜集相关数据，杜绝为了论证可行性而脱离实际，盲目设定相关成本经济技术指标；成本指标的设定必须以事实和数据为依据，科学的反映相应指标。项目总投资估算的内容是指基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用的制订和投资估算相关数据的汇总计算等。项目进行了初步构思，初步确定了产品的类型、结构型式、建设标准及相关收费标准等。

工作程序是投资估算制订的基础为项目定位方案以及相应的指标；从项目意向开始，跟踪、配合集团相关部门进行调查相关资料，准备、收集项目总投资估算的相应数据指标；按照项目的实际情况进行汇总编制。

二.项目总投资估算深化项目总投资估算深化方案是项目开发产品定位时的重要经济比较性成果控制文件，是项目开发期经济数据的估算，是项目的总投资预算控制性文件。全面客观、满足开发大纲确定的利润要求。项目总投资估算深化方案的内容是土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。

项目总投资估算深化方案的编制根据，总投资估算、项目总体规划方案、产品类型、结构形式、建设标准及相关收费标准。

三.工程概算与设计工程概算与设计一同制定，完整的反映扩初设计的内容，实事求是的反映扩初设计阶段建安造价的原则。工程概算的内容是建设项目内各个单项工程的综合概算书和其他费用概算表，包括制订说明、总概算表、各单项工程综合概算书、工程建设其他费用概算表、主要建筑安装材料汇总表等内容。

工程概算的制订标准及依据，符合国家及行业的规定，客观反映方案阶段建安成本。如果概算结果影响项目投资收益与成本指标，成本管理部可提出扩初设计修改建议。

四.项目总投资预算项目总投资预算编制的原则，项目总投资预算编制遵循全面详细、数据实事求是的原则。

项目总投资预算的内容是土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。

五.项目施工阶段成本管理施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程在投资预算限价内招标。抓好成本预测和计划工作，强化事前控制和合同管理。

通过加强过程成本控制，对施工过程中工程成本进行动态结算管理、成本核算预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。项目施工阶段成本管理的原则，准确计量施工过程中的单项结算，及时反映项目工程动态成本。项目施工阶段成本管理的内容，施工过程中的设计变更、现场签证的计算、审核，材料价差调整、材料认价、审核工程进度款、动态成本分析、成本数据整理及招投标工作；

六.工程竣工结算工程结算阶段是整个项目运作过程中成本人员工作量最大的阶段，是成本人员工作的主要的关键阶段。

工程结算要有准确、及时、有理有据、全面的原则。工程竣工结算内容及条件，工程竣工验收合格后，根据工程竣工结算资料进行工程结算。严格按照工程结算计划进行结算，结算过程要向公司领导及时汇报，让领导随时了解项目结算情况，遇到和施工单位分歧较大的项目要及时上报领导并同时向领导提出解决建议，以供领导做出合理决策。

七.项目总投资决算为全面、详细、准确地反映项目最终经济成果，全面评价项目开发的经济效果，规范项目总投资决算的管理。

项目总投资决算编制原则，项目总投资决算按项目实际发生的费用全面准确计入。项目总投资决算内容，全面准确地反映土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。企业的生存取决于效益，成本管理水平的不断提高是效益最大化的根源。

房地产企业的竞争正在由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争。

如何有效进行工程造价的控制与管理

有效地控制工程造价，必须做好以下几点：首先，在项目建设前期阶段必须实行监理(含造价监理)制度。应该说这是一种较为客观公正的方法。

另外一方面是积极推行"限额设计"方法，这是被实践证明的有效途径，它不单纯是一个经济问题，更准确地说是一个技术经济问题。将整个项目按设施部位或功能的不同化分为若干单元，设计人员根据限定的额度进行方案筛选与设计。这种"限额设计"能有效地控制整个项目的工程造价。为使"限额设计"达到预期目的，应该做到参与设计人员必须是有经验懂技术经济的设计师。

他们设计的成果必须是实用、先进而且造价合理。控制工程造价的另一方面是必须进行多方案比较，因为设计成果是一个逐步完善的过程，并不是一开始就能确定下来，所以多方案比较是衡量其实用性、先进性和经济性的重要手段。 有效地控制工程造价，应从多方面采取措施：从组织上采取措施就是明确项目组织结构，明确造价控制者及其任务以使各部分的造价有专人负责；从技术上采取措施就是严格检查监督各阶段设计，用技术经济的观点审查设计方案，深入研究节约投资的可能；从经济上采取措施就是动态地比较造价的计划值与实际值，严格审核各项费用支出，根据设计的进展情况调整设计方案。

我国工程设计领域长期以来没有做到技术与经济的优化结合。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，使设计成果的经济性得不到充分体现。而概预算人员由于不熟悉工程技术，也较少地了解工程进展中的各种关系，难以有效地控制工程造价。

因此，我们现在应该解决的问题是以提高经济效益为目的，在工程建设过程中将组织、技术与经济有机地结合起来。通过经济分析、技术比较及效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一的关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。 工程实施过程中的造价控制是十分重要的。

造价工程师应该全面地掌握和运用招投标文件、合同协议书及有关设计、施工文件。以合理的工程量清单为依据，抓住计量支付这个关键环节，认真审核支付申请，使每笔资金都能得到合理控制和支付。造价工程师在项目实施过程中除了对所发生的各种费用进行控制外，还需要及时掌握国家有关工程造价方面的法律法规，收集各种价格信息，了解价格动态，整理分析各种造价资料等。显然，没有丰富的经济知识和扎实的技术功底是难以完成上述工作的。

这就对造价工程师提出了更高的要求。 工程造价控制的核心内容是以市场为中心对造价进行动态控制和管理。建设项目的复杂性决定了其计价的多次性，与建设过程相对应的各阶段造价是动态地反映了项目的总造价。特别是在工程实施阶段，由于外部条件的变化，设计阶段未考虑周全的因素往往暴露出来，导致设计变更，造价也随之变化。

这就需要造价工程师对建设工程运行中出现的问题及时研究分析，并及时采取纠正措施，使目标得以顺利实现。这一阶段是造价动态控制最集中的过程。造价工程师的大量工作也应该在这个时候完成。

房地产成本如何控制管理？

【摘要】本文对房地产开发项目的成本控制进行了简单的分析，阐述了房地产开发项目成本控制原则，针对房地产开发项目成本优化控制措施进行了深入的研究，从规划设计阶段以及施工阶段出发，发表了一些自己的建议看法，希望对房地产开发项目的成本控制起到一定的优化作用，增强开发的效益。【关键词】房地产；开发项目；成本；优化控制现阶段城市建设中一个关键部分就是房地产开发项目，通过房地产开发项目，能够实现对人们生活水平的优化。

在实际的开发过程中，需要实现对房地产开发项目的成本优化控制，将成本控制的作用充分的发挥出来，提高房地产开发项目的社会和经济效益，促进房地产行业的持续健康发展。

1.房地产开发项目的成本控制房地产开发属于一项复杂的系统工程，涉及到多方面工作，比如说建筑规划设计、施工管理、工程验收、销售等，这些工作导致房地产开发项目的成本控制呈现出复杂性特点。房地产企业在进行规划设计以及施工时，往往是借助招标的方式来进行，花费一定的成本，通过施工单位来完成建筑的建设。

工程造价管理和控制的原则

(1)以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。--工程造价控制的关键在于前期决策和设计阶段，而在项目投资决策完成后，控制工程造价的关键就在于设计。

(3)技术与经济相结合，是控制工程造价最有效的手段。

如何加强工程造价管理

建筑安装工程造价审计是降低工程造价、节约建设成本、提高经济效益、预防腐败的重要手段。然而，建筑安装工程造价审计较一般的财务收支审计有较大的不同，涉及工程项目勘察设计、招标投标、合同、质量和进度控制、计量支付等工程项目现场管理的各个环节，专业性强、面对情况复杂、所需的审核的资料多、问题争议性大，任务极为艰巨，要在有限的审计时间内对建筑安装工程费用的真实性和合法性进行全面的造价审计难度极高。

一.增加工程造价的原因承包单位为了中标，在投标时往往对工期、质量等各项承包义务做出高标准承诺，且在投标报价时一般采取低价竞标的策略，而在履行合同时，又千方百计通过补充补偿协议、工程变更、索赔等方式，尽可能地向业主转嫁风险，争取更多利益。由于业主和监理单位履职不到位、造价管理经验不足，造成工程造价增加。根据近几年来的工程造价审计实践经验来看，未严格履行合同约定而违规增加工程造价的问题，是目前工程结算中情况最为普遍，且对工程造价的影响也最大。

1. 违背原合同实质性条款签订补充协议承包单位为了中标，往往在投标文件中针对施工管理各个环节、施工风险和交付的建筑产品做出各种承诺。

然而部分项目在实施过程中，业主为了其方便管理，忽视上述承诺，在未提高标准的情况下，另行签订各种目标和质量管理等补充协议，以奖金的形式增加工程造价。如某工程承包单位在在投标文件中对具体完工时间、质量要求、优良率、施工现场安全文明管理均作出了详细承诺，而在施工时，业主又就上述承包单位应履行的合同义务签订各种形式的目标、质量、安全文明管理补充协议，约定发放各种形式奖金，违背原合同实质性条款增加工程造价。

2. 不严格履行合同专用条款，按通用条款结算国家针对不同行业工程项目，发布了合同范本，制订了合同通用条款。

而部分项目在签订合同时，根据项目自身特点，通过合同专用条款的约定，对合同范本中的通用条款进行了修改，而项目结算时却未依据专用条款、仍沿用通用条款的约定进行结算。如某行业通用条款规定，工程主要材料依据国家公布的物价指数及不同分部分项工程权重按照指数法结算价差，而该项目专用条款对上述规定进行了修改，约定除属政策性价格调整的材料外，其他材料的价格一律不予以调整，材料价格上涨的风险由承包单位在投标报价中考虑，但该项目在结算时，却对所有主要材料均进行了价格调差，违反合同约定增加工程造价。

3.通过工程变更和索赔，风险转嫁给业主承担通常承包合同的技术条款和商务条款对各个工程清单子项的施工流程、措施、工艺标准及相关施工规范依据等均有明确的约定，并明确约定相关费用应包含在投标报价中。

然而在实施过程中，承包单位以各种理由，提出各种变更和索赔，规避其合同义务，增加工程造价。如某工程技术条款中明确规定了大体积混凝土必须采取的各种降温措施，商务条款也明确规定这些措施引起的各项费用应包含在投标报价中。然而承包单位以其投标报价未考虑混凝土冷却费用，而要求变更增加通水冷却设施及费用，不合理增加工程造价。

4.承包单位未充分履行合同义务，工程损失由业主承担一般根据合同约定，承包单位交付合规和优良的建筑产品是其应尽的合同义务。但施工过程中，由于施工管理不到位部分分部工程出现质量问题，而对这些质量问题的进行后续处理的费用往往金额较大，部分业主简化管理，未对承包单位进行反索赔，甚至补偿相关费用。如某工程在施工工程过程中，由于施工工艺及管理不到位，造成主体工程出现裂缝，业主无视合同价款中包含了所有工程完建、检测、维护和修补缺陷等费用的合同约定，补偿承包单位裂缝修复费用，不合理增加工程造价。

5.变更单价不依据合同条款约定原则确定承包合同中有关工程清单单价变更均有明确的规定，一般约定：工程量清单中有适用于变更的清单子项时，应采用该子项的单价；工程量清单中无适用于变更的清单子项时，则在合理的范围内参考类似子项的单价或合价作为变更估价的基础，由监理单位与承包单位协商确定变更后的单价或合价；工程量清单中无类似子项可供参考，则由监理单位业主和承包单位协商确定新的单价或合价。

由于监理单位把关不严，有些变更单价未严格依据上述原则组价，增加工程造价。如某工程设计变更增加不锈钢爬梯，其变更单价未参考工程量清单中的类似项目确定，而是根据定额重新确定，增加工程造价。

6.工程量计量原则违法合同约定国家重点建设项目在工程承包合同的技术和商务条款中，一般对各个工程量清单子目的计量原则都做出了明确的规定。通常按月或按季对工程量进行计量，项目完工后，对清单子目工程量汇总统计、并经过一定程序的审核后进行合同结算。

上述计量工作，通常由施工单位上报工程量，监理单位根据旁站监理验收和现场签证资料进行审核。但由于部分监理单位员未认真履职，造成部分工程量计量原则未严格执行。如某工程合同明确规定，土石方工程要求严格按照设计图纸施工，超出设计挖方线的挖方及填方工程量不予以计量，承包单位的投标报价应充分考虑超挖风险，而该项目实际计量时，监理单位员按照实际开挖数量进行统计，对超挖及因此而引起的填方量及运输费用进行了计量，造成增加工程造价。

二.充分利用各种手段，提高造价审计工作效率1.利用各种辅助手段审核工程量根据现场签证验收资料、施工和竣工图纸，依据不同行业工程国家制定的工程量计算规则等，对清单工程量进行计算，是审计人员从事造价审计工作的基本功。

但由于工程量计算过程繁琐、复杂、工作量极大，且施工过程中存在大量变更，工程量计算一般会占用大量审计时间，同时根据同一图纸计算的结果，差错率也往往较低，因此在审计现场花费大量的时间，依据图纸对工程量进行手工计算，成效甚微。由于依据同一图纸进行计算，工程结算与审核结果比较，往往误差率不大。因此在审核工程量时，还要采取现场测量、审查收方记录、工程隐蔽记录等现场签证验收资料对竣工图纸进行审核。

如：某项目的绿化工程，经现场踏勘测量，发现实际种植树木的品种、树径等要素与竣工图纸标注不一致，竣工图纸存在错误。

2.利用计量软件工料分析功能发现违法案件线索工程造价由人工费、材料费和机械台班费，以及承包单位管理费、利润和税金等费用组成。它反映了承包单位投标时的人工含量和各种材料数量水平，通过投标文件中单价分析表等辅助资料，利用计量软件中的工料分析功能，能较快地汇总出结算中包含了多少人工及各种材料的理论用量。

将上述理论用量与实际用量进行对比分析，可以作为工程材料审计重要手段。工程结算中存在问题的类型还有很多，如：变更项目不依据原合同确定的取费标准计取费用、材料价差只计正差而不调负价差、承包单位违约未按合同约定扣违约金和罚金、按实结算材料费时材料数量和采购价格不实、变更理由不充分增加造价、窝工索赔计算依据不足、目标未实现或提高标准多发工程奖、重复签订合同等问题。面对国家重点建设项目清单子目多、变更数量大、工程管理情况复杂等情况，要在造价审计中充分发现问题，取得较好的成效，首先要做到资料完备，注意对各种现场管理资料进行对比分析，同时要熟练掌握各种工程造价软件，最为关键的就是要充分理解合同约定，严格划分业主和承办单位权力义务和各自应承担的合同风险。

房地产成本如何控制管理？

从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就是通常说的动态成本。从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。

说的直白点就是横竖都管，纵向管开发成本，横向管部门费用。

建立成本管理体系，需要按照项目投资的构成进行分解，或直接按照公司的“组织架构”的职责进行分解，分解到执行主体，而且细化到对应责任人，令全员实施自觉的成本管理行为，一般统称目标成本。

项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。

成本管理一般分以下几个阶段：

1.项目总投资估算阶段 ；

2.项目总投资估算深化；

3.工程概算与设计 ；

4. 项目总投资预算；

5.项目施工阶段成本管理 ；

6.工程竣工结算 ；

7.项目总投资决算 。

工程造价（房地产经营与管理方向）

工程造价侧重于工程项目的投资与造价问题，房地产经营与估价侧重于房地产项目的投资与房地产的估价，总体上讲，房地产经营与估价要求的知识更多一些。两个专业很相近，但房地产经营与估价专业学的内容多一些，工程造价专业学的可能更精一些。

另外从执业资格证书的有效性来讲，造价工程师证更有用一些，房地产估价师证则用的少一些。 总的看来，工程估价更实用一些，房地产估价现在开发度不够，应用范围比较窄，国企你进不去。

房地产经营与管理与工程造价哪个好